Mietrecht

Mietvertrag

Weitverbreitetes Missverständnis ist, das ein Mietvertrag immer die Schriftform erfordert. Der Abschluss eines Mietvertrages ist an keine bestimmt Form gebunden. Er kann insofern auch mündlich abgeschlossen werden.

Mietdauer

Vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages sollte sowohl der Mieter als auch der Vermieter darüber nachdenken, ob Regelungen hinsichtlich der Dauer des Vertrages getroffen werden müssen. Sollten hierüber keinerlei Regelungen getroffen worden sein, ist grundsätzlich von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen. Dieses ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen von beiden Vertragsparteien jederzeit ordentlich kündbar. Auf Mieterseite bedarf es hierzu keines besonderen Grundes, während auf Vermieterseite ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Zu den einzelnen Voraussetzungen einer vermieterseits ausgesprochenen ordentlichen Kündigung berate ich Sie gerne im Rahmen eines Erstgesprächs.

Ein Mietvertrag kann auch befristet für einen gewissen Zeitraum geschlossen werden. Dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die Wirksamkeit eines befristeten Mietvertrages ist allerdings an einige gesetzliche Voraussetzungen geknüpft, die sicherheitshalber anwaltlicher Beratung bedürfen. Während der Befristung ist die ordentliche Kündigung für beide Vertragsparteien ausgeschlossen. Es kommt auch ein beidseitiger Kündigungsschluss die ordentliche fristgerechte Kündigung betreffend in Betracht. Zu den diesbezüglichen Voraussetzungen können Sie mich gerne ansprechen.

Betriebskosten

Sowohl für die Vermieterseite als auch die Mieterseite ist empfehlenswert, im Mietvertrag festzuhalten, welche Betriebskosten umgelegt werden und in der Betriebskostenvorauszahlung enthalten sind. Ferner ist deutlich zu machen, ob es sich bei dem zu zahlenden Betriebskostenbeitrag um eine Vorauszahlung oder eine Pauschale handelt. Die Abrechnung über die Betriebskosten ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter einen etwaigen Nachzahlungsbetrag nicht mehr verlangen, es sei denn er hat die verspätete Abrechnung der Betriebskosten nicht zu vertreten.
Einzelne umlagefähige Betriebskosten sind in § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geregelt.

Kaution

Die Zahlung einer Mietkaution kann mietvertraglich vereinbart werden. Meist ist dies in Form eines Barbetrages, Übergabe eines Sparbuches oder Bankbürgschaft der Fall. Zwischenzeitlich ist es allerdings auch durchaus üblich sogenannte Mietsicherheitsversicherungen abzuschließen. Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich auf das Dreifache der Nettomiete beschränkt. Die Kaution ist seitens des Vermieters getrennt von dessen Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist anzulegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der Mietkaution stehen die angefallen Zinsen dem Mieter zu. Dem Vermieter steht nach ständiger Rechtsprechung ein Abrechnungszeitraum von 3-6 Monaten zu.

Mietminderung / Mieterhöhung

Wenn die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Mietobjekts nicht vorhanden ist, ist der Mieter berechtigt die vereinbarte Miete zu mindern. Die entsprechende Minderung ist kein Recht bzw. Anspruch des Mieters, sondern sie tritt kraft Gesetzes ein. Eine Minderung des Mietzinses ist allerdings dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter den aufgetretenen Mangel zu vertreten hat. Der Mieter hat den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach und ist der Vermieter daher gehindert, Abhilfe zu schaffen, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Verschiedene Arten der Mieterhöhung sind denkbar. Hierüber sollte sich vermieterseits bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gedanken gemacht werden. So kann beispielsweise bei Abschluss des Mietvertrages eine sogenannte Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Staffelmiete bedeutet letztendlich, dass die Vertragsparteien regeln wann und in welcher Höhe sich die Miete in bestimmten Zeitabständen erhöhen soll. Die Indexmiete orientiert sich in ihrer Anpassung an einem bestimmten Preisindex, wie beispielsweise dem Lebenshaltungskostenindex des Statistischen Bundesamtes.

Ferner kommt - sollten keinerlei anderen Mieterhöhungen vereinbart worden sein – das förmliche Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff . BGB in Betracht. Sollte dies durchgeführt werden, empfehle ich aufgrund der Komplexität, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen.

Schönheitsreparaturen

Dieser Begriff umfasst das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper und Heizungsrohre, etc.. Schlicht und einfach alles, was zur Abnutzung einer Wohnung dazugehört.
Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt dem Gesetz nach dem Vermieter, kann aber durch gesonderte mietvertragliche Regelung auf den Mieter abgewälzt werden. Dies ist nahezu gängige Praxis und in den entsprechenden Formularmietverträgen bereits standardisiert vorgesehen.

In der Vergangenheit war vielfach umstritten, wann diese Schönheitsreparaturen – insbesondere während des laufenden Mietverhältnisses – durchgeführt werden müssen. Dies dürfte, obwohl entsprechende Klauseln sorgsam zu prüfen sind, zunächst einmal geklärt sein. Grundsätzlich sind diese dann vorzunehmen, wenn der Grad der Abnutzung der gemieteten Räumlichkeiten, dies erfordert, sprich der Zustand der Wohnung nicht mehr vertragsgemäß ist. Die früher geltenden starren Fristenpläne für die Durchführung solcher Schönheitsreparaturen haben jedenfalls ihre Wirksamkeit verloren, so lange diese nicht auf den Grad der Abnutzung abstellen.

Kündigung

Die ordentliche Kündigungsfrist für Mietverträge, die nach Mietrechtsreform geschlossen wurde, beträgt mieterseits regelmäßig 3 Monate. Sie muss schriftlich erfolgen. Der Zugang derselben sollte bewiesen werden können. Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die ich Ihnen gerne in einem Beratungsgespräch erörtere. Die diesbezüglichen Fristen richten sich nach der Dauer des jeweiligen Mietverhältnisses.

Neben der ordentlichen fristgerechten Kündigung besteht die Möglichkeit zu außerordentlichen Kündigung, d.h. der Beendigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Frist. Hierzu ist zwingend ein wichtiger Grund erforderlich.
Vor Ausspruch einer solchen Kündigung bzw. nach Erhalt einer solchen, sollten Sie in jedem Fall Rechtsrat suchen, da hierauf ein kostenintensives Räumungsverfahren folgen kann.